A partire dal 1 marzo 2024 la percentuale di ritenuta sui bonifici bancari per usufruire delle detrazioni fiscali per il risparmio energetico è aumentata dall’8% all’11%, in accordo con quanto stabilito dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 289/23). In particolare, si parla dei cosiddetti bonifici parlanti, necessari per usufruire di agevolazioni fiscali quali bonus casa, ecobonus, superbonus, bonus barriere architettoniche, ecc. In passato, ed in particolare nel 2015, l’aliquota di ritenuta sui bonifici era già stata aumentata dal 4% all’8%. Portare tale valore all’11% significa che le imprese e i professionisti incassano una cifra decurtata di quel valore, che quindi riduce la liquidità di cui possono disporre. Questa misura sta creando notevole sconcerto e preoccupazione tra gli operatori del settore, che si vedono sempre più decurtare le cifre incassate, a fronte di sempre maggiori richieste tecniche, pratiche e burocratiche. Ricordiamo che il bonifico parlante bancario o postale è fondamentale per usufruire delle detrazioni fiscali legate alle operazioni di ristrutturazione immobiliare. In particolare, il bonifico parlante deve sempre contenere: – la causale del versamento (con riferimento al bonus che si sta utilizzando); – il codice fiscale o il numero di Partita IVA del beneficiario del pagamento; – il codice fiscale del beneficiario della detrazione.
La tinteggiatura di una parete può influire sulla percezione di uno spazio. Esistono diverse possibilità, da valutare in base all’immobile oggetto di analisi. A seconda dell’effetto desiderato è possibile infatti scegliere alcune tecniche. Se ne riportano di seguito alcune:
Una sola parete colorata, le altre pareti bianche – si “allunga” lo spazio
Pareti colorate e bordo sul soffitto dello stesso colore – si crea la percezione di spazio più “alto”
Pareti colorate e bordo sulle pareti uguale al soffitto – si crea la percezione di spazio più “basso”
Pareti a strisce verticali colorate – si crea la percezione di spazio più “alto”
Pareti a strisce orizzontali colorate – si crea la percezione di spazio “allargato”
Pareti a motivi geometrici – per dare un tocco moderno e inconsueto all’ambiente
In merito poi alla scelta della pittura, si considera di utilizzare un prodotto a basso o nullo contenuto di VOC (Composti Organici Volatili), per minimizzare l’inquinamento indoor. Una soluzione molto ecologica è per esempio la pittura a calce, antica e molto utilizzata per esempio negli edifici storici. La pittura a calce si adatta molto bene a superfici porose, ma è adatta anche ad altri tipi di supporto. E’ molto traspirante e non è impermeabile. E’ pertanto da evitare su pareti soggette a dilavamento o molto esposte alle intemperie. La pittura a calce è molto utilizzata in bioedilizia.
Le idropitture sono quelle oggi più usate comunemente, che consentono di ottenere diversi effetti sulla parete e risultano molto coprenti. A seconda dell’ambiente è possibile scegliere una pittura con determinate caratteristiche. La tempera è la pittura colorata tradizionale, poco coprente, oggi normalmente sostituita dall’idropittura. Normalmente ha bisogno dell’utilizzo di un fissativo. Lo smalto, invece, è un tipo di pittura acrilica, che svolge funzione protettiva ed è solitamente impermeabile. Si può utilizzare per esempio in bagno o in cucina, dove anche se si macchia può essere facilmente lavato.
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Per effettuare un cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenziale occorre verificare che la normativa urbanistica lo consenta, in quanto si va a modificare il carico urbanistico. Occorre inoltre verificare la presenza dei requisiti igienico-sanitari della destinazione d’uso prescelta in base al regolamento edilizio e d’igiene del Comune dove si trova l’immobile. Per ultima cosa, occorrerà modificare la categoria catastale (che passerà presumibilmente da A/10 a A/3 o A/2). E bisogna controllare anche che il condominio dove si trova l’immobile permetta il cambio di destinazione d’uso (vedi regolamento condominiale). Ogni Comune ha le sue regole. Un cambio di destinazione d’uso potrebbe essere possibile a Lodi ma non a Milano o Roma, o viceversa.
Nel cambio di destinazione d’uso ci saranno in genere alcune spese:
oneri di urbanizzazione
diritti di segreteria comunali
parcella del tecnico incaricato di progetto, DL e pratica edilizia
parcella del tecnico incaricato della sicurezza
spese per gli eventuali lavori edili
Attenzione. La normativa dice che “È cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.“
Le categorie d’uso sono:
residenziale (compreso uso promiscuo – abitazione/studio e abitazione/affittacamere)
turistico-ricettiva (alberghi, ostelli, altro)
produttiva e direzionale (banche, uffici, studi professionali)
In caso di cambio di destinazione d’uso, con o senza opere, occorre presentare come pratica edilizia in Comune un permesso di costruire, a meno che il cambio non avvenga nella stessa categoria (per es. da pub a ristorante). In questo secondo caso, ovvero per cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria, si possono inquadrare gli interventi come manutenzione straordinaria, e quindi si può presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Attività Asseverata) al posto del permesso di costruire, in virtù del decreto semplificazioni del 2020. In alcuni casi, inoltre, alcuni Comuni richiedono una SCIA alternativa al permesso di costruire invece del permesso di costruire.
La modifica catastale di categoria comporterà una modifica delle tasse pagate (IMU, TASI, TARI).
Come ultimo passaggio, può essere opportuna la presentazione di una SCIA per l’agibilità dell’immobile, in funzione della categoria d’uso prescelta (con impianti conformi alla normativa e relative certificazioni).
Chi ha ristrutturato casa con il superbonus 110% e la venderà prima di 10 anni sarà tassato al 26%. Questo è quanto deciso nell’ultima versione della Legge di Bilancio dal Governo. Inizialmente il limite temporale era di 5 anni, per evitare le speculazioni edilizie. Ora si parla addirittura di dieci anni. La tassa del 26% è pari alla plusvalenza generata sulla casa per i lavori effettuati, che ne aumentano il valore.
Un’altra norma contenuta in manovra prevede inoltre un rialzo dall’8% all’11% della ritenuta operata da banche e Poste sui bonifici effettuati dalle imprese per fruire del 110%, a partire dal mese di marzo.
Si prevedono inoltre dei controlli sulla rendita catastale degli edifici che hanno usufruito del superbonus 110%; in caso di mancata regolarità sulla classe proposta, l’Agenzia delle Entrate invierà ai proprietari un invito a regolarizzare la propria posizione.
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A partire dal 2 ottobre si potrà fare richiesta di contributi a fondo perduto per i cantieri superbonus partiti quest’anno che utilizzano la detrazione del 90%. Ma solo ad alcune condizioni:
reddito di riferimento inferiore a 15.000 euro;
immobile di proprietà o altro diritto di godimento dello stesso;
unità immobiliare oggetto di intervento come abitazione principale del richiedente.
Si tratta di una misura pensata per le famiglie con basso reddito che si sono trovate in difficoltà a cominciare cantieri superbonus 90%, ridotto rispetto al 110%.
Le richieste possono essere presentate in via telematica fino al 31 ottobre all’Agenzia delle Entrate. Valgono le solite regole: le spese del proprietario devono essere pagate mediante “bonifico parlante” e il tetto massimo di spesa nell’anno è pari a 96.000 euro. L’istanza può essere modificata o ritirata in caso di errore.
Solo dopo fine ottobre l’Agenzia delle Entrate provvederà all’assegnazione delle risorse economiche a disposizione (20 milioni di euro complessivi a disposizione). I risultati dell’assegnazione saranno pubblicati entro il 30 novembre.
Ricordiamo che restano in vigore i limiti temporali fissati per i cantieri superbonus (vedi precedenti articoli), a meno di proroghe negli ultimi mesi dell’anno corrente.
La scelta del parquet come pavimento conferisce un tono di naturalezza e calore alla casa. Il legno è un materiale prezioso e vivo che costituisce un valore aggiunto in una costruzione.
Una tecnologia innovativa e significativa che si utilizza in bioedilizia è quella del parquet su sabbia. La posa del parquet su sabbia risale agli anni ’20. Già allora infatti si utilizzavano pavimenti “sovrapponibili”, che venivano posati su piastrelle preesistenti.
La scelta di un parquet su sabbia offre alcuni vantaggi:
non vengono utilizzate colle nella posa in opera (posa a secco)
ha notevoli qualità termo-acustiche
garantisce stabilità nel tempo
richiede ridotti tempi di installazione
ha costi contenuti rispetto ai sistemi tradizionali
garantisce ispezionabilità nel tempo
L’utilizzo di materiali ecocompatibili inoltre presuppone un ridotto costo energetico di produzione, l’assenza di emissioni nocive, l’alta riciclabilità e la garanzia di traspirazione.
Una stratigrafia tipo di progetto di un solaio realizzato con posa di parquet su sabbia prevede:
passaggio di impianti
realizzazione di sottofondo a secco con granulati minerali, fibra di legno o fibra di gesso
posa di riscaldamento a pavimento con isolante in fibra di legno o sughero
massetto in sabbia asciutta + tessuto traspirante
sottopavimento in fibra di gesso e posizionamento parquet
trattamento del parquet con oli naturali
Il trattamento ad olio naturale offre alcuni vantaggi:
aderenza alla fibra (e il legno mantiene il suo colore naturale)
igienicità
regolazione igrometrica ambientale
antistaticità
possibilità di riprese e riparazioni
manutenzione semplificata.
E’ importante dunque scegliere la giusta finitura ed i giusti materiali in funzione dell’ambiente indoor di cui ci dobbiamo occupare, considerando anche il budget e le esigenze di comfort del cliente.
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Anche nel 2023 è confermato il bonus verde, che proseguirà fino al 2024. Si tratta di un’agevolazione valida per alcuni lavori di manutenzione sugli spazi verdi di pertinenza degli immobili.
Il bonus verde consiste in una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per i seguenti interventi:
sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi;
realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.
Le spese di progettazione e realizzazione dei giardini possono rientrare nelle detrazioni.
La detrazione delle spese può avvenire in dieci anni, con un massimale di 5.000,00 euro di spesa per unità immobiliare ed un massimo di spesa detraibile pari a 1.800,00 euro.
Il pagamento delle spese deve avvenire mediante bonifico parlante bancario o postale.
Possono usufruire delle detrazioni i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi e che hanno sostenuto le relative spese.
A livello condominiale, possono usufruire di detrazioni anche i lavori eseguiti su spazi verdi comuni esterni dei condomini, fino a un massimo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo.
L’agevolazione è stata introdotta con la Legge di bilancio 2018 (articolo 1, comma 12 della Legge n. 205 del 2017) e poi prorogata negli anni successivi.
La ricerca di una progettazione “ecosostenibile”, ovvero ecologicamente orientata, che determini una pressione antropica tollerabile sul territorio, è una tendenza relativamente recente, che ha visto la sua progressiva evoluzione attraverso i concetti di “progettazione a risparmio energetico”, “ecologia” e “sostenibilità”. Si rivela come un tipo di progetto complessa da cui non si può più prescindere. Un approccio integrale che deve essereconsiderato a partire dall’ideazione, dalla fase embrionale del progetto, non solo a coronamento di un intervento già completato.
ANALISI DEL SITO
Input per il progetto ecosostenibile
Un progetto che voglia definirsi ecosostenibile deve basarsi su un’approfondita analisi del sito di progetto. Questo sottintende la considerazione di fattori non solo di tipo climatico (clima igrotermico, precipitazioni, disponibilità di fonti di energia rinnovabili, disponibilità di luce naturale, clima acustico, presenza di campi elettromagnetici), ma anche di fattori di tipo ambientale (aria, acqua superficiale, suolo, sottosuolo e acqua potabile, ambiente naturale ed ecosistemi paesaggio, aspetti storico – tipologici, traffico e viabilità, contesto socio–economico), che variano a seconda della posizione del sito stesso.
La posizione si individua mediante le coordinate geografiche (latitudine, longitudine, altitudine), in riferimento ai punti cardinali (nord, sud, ovest, est). I fattori climatici e ambientali possono essere analizzati a diverse scale: alla macroscala urbana, alla scala insediativa oppure alla scala di edificio. Ulteriore dato di input del progetto sono, naturalmente, le esigenze dell’utenza che usufruirà del progetto.
UN PROCESSO CICLICO
Concept, verifica dei requisiti di progetto, variazione del concept, ulteriore verifica, validazione
I dati di input individuati con l’analisi in fase di metaprogetto portano all’elaborazione di un concept, ovvero di un’idea base, che deve essere compatibile con l’analisi stessa del sito e delle esigenze di progetto. Qualora qualche parametro non risulti coerente con il concept, questo deve essere rimesso in discussione, fino al completo soddisfacimento di tutti i requisiti. Si tratta dunque di un processo iterativo, di continua verifica e variazione, finché il progetto può essere considerato definitivo.
Trasferimento di principi biologici all’architettura: biomimesi
La ciclicità di processo è elemento presente in natura ed avvicina maggiormente il progetto architettonico all’integrazione nell’ambiente ed a principi ecologici. I processi naturali si basano su cicli di ottimizzazione delle risorse e minimizzazione dei consumi, che possono essere trasferiti all’ambito architettonico ed applicati al progetto. Il trasferimento di principi biologici ad ambiti tecnologici artificiali, come l’architettura, è un processo di tipo biomimetico. La biomimesi utilizza infatti come fonte di ispirazione il mondo naturale, per applicare strategie e principi base ad altri ambiti.
UNA CONCEZIONE CRADLE–TO–CRADLE
Non più edifici “dalla culla alla tomba”
La progettazione ecosostenibile si basa sul principio “cradle–to–cradle” (“dalla culla alla culla”), teorizzato da William McDonough, in contrapposizione al sistema “cradle–to–grave” (“dalla culla alla tomba”), prevedendo l’eliminazione del concetto di rifiuto: ogni risorsa usata nel costruito può essere riutilizzata o divenire parte di un altro processo, così come in natura ogni rifiuto diventa fonte per alimentare un altro processo, mediante cicli.
Life Cycle Assessment. Edifici come alberi
La valutazione dell’LCA (Life Cycle Assessment) di un edificio è proprio questo: ottimizzazione delle risorse utilizzate e progettazione dell’intero ciclo di vita dell’edificio, prevedendone non solo la fase di utilizzo e manutenzione, ma anche una dismissione ecologica che non produca rifiuti. McDonough paragona gli edifici ad alberi, sottolineando come essi differiscano a seconda della fascia climatica. Gli alberi sono parte di ecosistemi e di cicli: allo stesso modo il costruito dovrebbe mantenere un equilibrio con l’ambiente circostante, coerente ed efficiente.
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